「アパートは相続税対策に最適」とは？

１、相続税対策となる理由

例えば現金1億円を持っていた場合、相続税評価額も１億円と評価されます。

他方、収益物件に関しては、一定のルールで簡易的に相続税評価額を算出することが認められており、相続税評価額は時価よりも低くなることが一般的です。

（１）土地の評価額
土地の相続税評価額は、収益物件を建てると「貸家建付地」と呼ばれる土地となり、相続税評価額が更地の状態よりも下がります。

◎貸家建付地評価額＝自用地としての価額×　（１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

借地権割合：エリアによって３０％～９０％の値で定められてます。
借家権割合：全国一律で「３０％」。

賃貸割合：相続時における入居率。満室であれば賃貸割合は１００％となります。

（２）建物の評価額

自宅のような自用の建物の相続税評価額は、建物の固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります。

これに対し、アパートのような収益物件になると、建物の相続税評価額は借家権割合の分だけ減額されます。

◎建物評価額＝建物の固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）

（３）小規模宅地等の特例による減額

アパートのような収益物件の土地は、小規模宅地等の特例において「貸付事業用宅地等」と呼ばれる土地に該当します。

「貸付事業用宅地等」とは、以下のいずれかに該当する土地です。

①被相続人（亡くなった方）の貸付事業の用に供されていた宅地等

②被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の貸付事業の用に供されていた宅地等

貸付事業用宅地等に該当すると、２００㎡を限度として土地の評価額が５０％減額されます。

（４）借入金による減額

アパート経営のための借入金の相続税評価額は、現金と同じく金額がそのまま相続税評価額となります。
借入金はマイナスの現金ですので、相続時に残っている残額がそのまま相続財産から減額されます。

プラスとして評価される不動産の部分は貸家建付地等の減額評価がありますが、マイナスとして評価される借入金の部分はそのままの金額で評価されるので、合算すると相続税評価額は大きく減額されます。