被相続人が１棟の賃貸マンションを所有していた場合の相続税評価額

１、建物の相続税評価額

建物の相続税評価額は以下のように計算します。

建物の相続税評価額＝固定資産税評価額×（1－借家権割合（３０％）×賃貸割合）

㋐固定資産税評価額：毎年市区町村から送られてくる固定資産税・都市計画税の課税明細書に記載

㋑借家権割合：一律「３０％」

㋒賃貸割合：空室率。満室なら「１００％」

２、土地の相続税評価額

市街地等の路線価が定められている土地には「路線価方式」を使って計算します。

自用の場合の土地の相続税評価額＝路線価×土地面積×各種補正率‥（１）

㋐路線価：土地の相続税評価の際に使われる指標。１㎡あたりの土地の評価額が定められています。㋑各種補正率：例えばＬ字型や細長型など、土地の形状によってかかる補正率です。

（１）で定めた計算式を下に、以下のように計算します。

（１）×（１－借地権割合×借家権割合（３０％）×賃貸割合）

㋐借地権割合：土地に占める借地権の割合です。

３０～９０％で設定されていて、地価が高いほど借地権割合が高くなります。

路線価の数値（単位：１０００円）の後ろにアルファベットとして記載されていてます。

A：９０％、B：８０％、C：７０％、D：６０％、E＝５０％、F＝４０％、G：３０％

※参考：「国税庁ＨＰ「路線価図」

３、小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例とは、相続対象となる土地における、ある一定限度の面積について、相続税評価額を減額することができる制度です。

賃貸マンションの相続の場合、「貸付事業用宅地等」に該当し、要件を満たせば２００㎡まで５０％の減額が可能となります。

４、具体的事例

◎１棟賃貸マンション（土地）　
マンションの土地面積：２００㎡
路線価：４１０C（４１万円）

補正率：簡略化の為考慮せず
借地権割合：７０％
借家権割合：３０％
賃貸割合：１００％（満室）

㋐路線価方式による土地の評価額＝４１万円×２００㎡＝８２００万円

㋑土地の相続税評価額＝８２００万円×（１－７０％×３０％×１００％）＝６４７８万円

㋒「小規模宅地等の特例」を適用６４７８万円×（２００㎡÷２００㎡）×５０％＝３２３９万円

◎１棟賃貸マンション（建物）

賃貸マンションの固定資産税評価額：１億円
賃貸状況：満室

建物の相続税評価額＝１億円×（1－３０％×１００％）＝７０００万円

よって１棟賃貸マンションの相続税評価額＝３２３９万円＋７０００万円＝１億２３９万円

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