不動産の生前贈与は相続税対策になる？

１、不動産を生前贈与するメリット

（１）希望する相手に確実に渡すことができる

相続で遺言書がないと「遺産分割協議」により遺産の分け方を決めることになりますが、不動産は預貯金と異なり、物理的に分けることができないので、揉める原因になります。

相続人間の平等を追及すると「共有」になりますが、例えば売却を検討する際、全員の同意を要するなど窮屈なことに。

生前贈与なら以上のディメリットを避けることができます。

（２）相続税対策になる

例えば、現在３０００万円の不動産が、数十年後の相続時には８０００万円になるなど、大幅な値上がりが見込めるなら、金額の安いうちに贈与した方が税金が安くなる可能性があります。

ただし、相続時に取得した土地の評価額を最大８割下げられる「小規模宅地等の特例」が適用できる場合、贈与では適用されません。

適用できるなら、相続まで待った方が税金が安くなる可能性があります。

（３）認知症対策になる

認知症により、不動産の所有者の判断能力が低下すると、介護費用などを捻出するための土地の売却、相続トラブル防止のための遺言書の作成などができなくなってしまう場合があります。

そこで、十分な判断能力があるうちに、生前贈与するのも一つの方法です。

２、不動産の生前贈与にかかる税金

（１）贈与税

暦年贈与の場合、基礎控除である１１０万円を超えた金額に対して、贈与税がかかります。

◎贈与税の税率（特例税率：直系尊属（祖父母や父母など）から贈与された場合）

基礎控除後の課税価格	税率	控除額
２００万円以下	１０％	なし
４００万円以下	１５％	１０万円
６００万円以下	２０％	３０万円
１０００万円以下	３０％	９０万円
１５００万円以下	４０％	１９０万円
３０００万円以下	４５％	２６５万円
４５００万円以下	５０％	４１５万円
４５００万円超	５５％	６４０万円

例えば、父親から８００万円相当の暦年贈与を受けた場合、贈与税は（８００万円－１１０万円）×３０％－９０万円＝１１７万円となります。

（２）不動産取得税

①土地の不動産所得税：固定資産税評価額×３％

②建物の不動産取得税：固定資産税評価額×３％

（３）登録免許税

不動産を贈与した場合：固定資産税評価額×２％

３、不動産の生前贈与の手続き

（１）贈与契約書の作成

↓

（２）名義変更の登記

◎必要書類

①登記申請書

②登記識別情報又は登記済証（いわゆる「権利書」）

③贈与する土地の固定資産評価証明書

④登記原因証明情報：登記の原因があったことを証明する書類。贈与の場合、贈与契約書など

⑤贈与者の印鑑証明書

⑥受贈者の住民票の写し

※参考：「法務局ＨＰ「不動産登記の申請書様式について」

４、不動産の生前贈与の注意点

（１）特別受益とみなされる場合がある。

「特別受益」とは、亡くなった方からの遺贈または贈与によって、相続人が得た特別の利益をいいます（民法第９０３条１項）。

特別受益が存在する場合、各法定相続人の相続分を計算するに当たって「持ち戻し計算」が行われます。

例えば、長男が父親から３０００万円の不動産を贈与で受けとり、その後、その父親が亡くなり、相続財産が現金６０００万円が残されたとします。相続人は長男と次男です。

特別受益がなかったと仮定すると、相続分は以下のとおりです。
長男：３０００万円
次男：３０００万円

持ち戻し計算では、相続財産の６０００万円に、特別受益の３０００万円を加算した「９０００万円」を、法定相続分に応じて分配します。

長男：４５００万円（特別受益の３０００万円を含む）
次男：４５００万円

長男はすでに特別受益の３０００万円を得ているので、実際に相続できるのは、

４５００万円ー３０００万円＝１５００万円のみです。

したがって、特別受益の「持ち戻し計算」により、相続分は以下の通りになります。
長男：１５００万円
次男：４５００万円

（２）納税資金を用意する必要がある

贈与税は物納が認められていません。現金の支払いとなります。

※関連記事

生前贈与と特別受益

「特別受益」とは、相続人の中に、亡くなった方から遺贈、生前贈与によって特別の利益を受けた者がいる場合に、その相続人の受けた贈与等の利益のことをいいます。

あきやま行政書士事務所

小規模宅地特例の特例

「小規模宅地特例の特例」とは、亡くなった人が自宅として使っていた土地を、配偶者か、亡くなった方と同居していた親族が相続した場合、土地の評価額を8割引きにしますよ…

あきやま行政書士事務所

特別受益

「特別受益」とは、亡くなった方からの遺贈または贈与によって、相続人が得た特別の利益をいいます

あきやま行政書士事務所

山梨県、甲府市で見守り契約、財産管理契約、任意後見契約、遺言書の作成、公正証書遺言の原案作成、尊厳死宣言公正証書の原案作成、死後事務委任契約、終活に関する様々な問題にお困りでしたら、ご相談承けたわまります。