「空き家の３０００万円の特別控除」と「小規模宅地等の特例」を併用できる場合もある
山梨県甲府市にある「あきやま行政書士事務所」１、空き家の３０００万円の特別控除
「空き家の３０００万円特別控除」とは、相続または遺贈で取得した空き家を売却し、所得が発生した場合、譲渡所得の金額から最大３０００万円までを控除することができる制度のことをいいます。
ただし、相続などで取得した相続人が２人までの場合は各人の控除額は３０００万円が上限になりますが、令和６年以降の売却で３人以上いる場合は各人の控除額の上限は２０００万円に引き下げられます。
長期（短期）譲渡所得の金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）
◎要件
①昭和５６年（１９８１年）５月３１日以前に建築された建物であること
②相続または遺贈（包括遺贈）で空き家とその敷地をともに取得したものであること
③区分所有建物登記がされていない建物であること
④相続開始の直前まで被相続人以外が居住していなかったこと
（注：被相続人が老人ホーム等に入居していた場合などの例外規定もある）
⑤建物付きで売却する場合、売却日までに一定の耐震基準を満たすこと。または売却日の翌年2月15日までに耐震基準を充たすリフォーム工事を行うこと
⑥売却代金が１億円以下であること
⑦「特別の関係にある者」（配偶者、直系血族など）に対する譲渡ではないこと。
⑧相続開始以後、３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに相続した空き家を売却すること
など
２、小規模宅地等の特例
「小規模宅地等の特例」とは、亡くなった人が自宅として使っていた土地を、配偶者か、亡くなった方と同居していた親族が相続した場合、土地の評価額を８割引きにしますよ、という特例です。
◎条件
①故人が使っていた土地
小規模宅地等の特例は、亡くなった方が自宅として使っていた土地に使うことができます。
なので、例えば、別荘として利用していた土地や、子に貸している土地等には使うことができません。
②面積は３３０㎡まで
３、原則、両者は併用できない
小規模宅地の特例で相続税額を抑え、相続した空き家の特例を使って譲渡所得税まで抑えることができれば最高ですが、残念ながら、原則として小規模宅地の特例と空き家特例を併用することはできません。
なぜなら、空き家特例は「相続によって空き家になったこと」が要件なのに対し、小規模宅地等の特例は、相続した不動産に同居する相続人に認められるものなので、両者相反するからです。
４、両者を併用できる場合もある
大変厳しい要件ですが、両者を併用できる場合もあります。
（１）家なき子の特例
小規模宅地等の特例の更なる特例で、亡くなった人の自宅を同居していなかった親族が相続する場合でも「小規模宅地等の特例」の８０％減額を使えるようにするという特例です。
◎要件
①配偶者及び同居親族がいないこと
つまり、亡くなった人が独身だった、もしくが、すでに配偶者が亡くなっていた場合ということです。
②相続開始前３「年以内に、宅地を相続する親族が自己または自己の配偶者の持ち家に住んでいない
つまり、
㋐自宅を相続する人が賃貸アパートや賃貸マンションに住んでいる
㋑相続する人だけでなくその配偶者も持ち家が無い
③相続した宅地を相続税の申告期限まで所有している
④相続開始前３年以内に、土地を相続する人は「三親等内の親族」または「相続する人と特別の関係がある一定の法人」が所有する家屋に居住したことがないこと
例えば
㋐亡くなった人名義の賃貸物件に持ち家のない相続人が賃貸契約で居住していた場合
㋑関係会社名義で購入した家に居住していた場合
の抜け道を防ぐために設けられた要件です。
⑤相続開始時に住んでいる家屋を過去に所有したことがないこと
所有している持ち家を第三者に売却して名義を変え、売却先に賃貸料を払い、引き続きその家に住み続ける
等の抜け道を防ぐために設けられた要件です。
（２）生前に被相続人と配偶者が別居していた状態で配偶者が相続した
配偶者の場合「小規模宅地等の特例」の要件に「同居していること」がありません。
したがって、両者の併用が可能となります。
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