マンションで「民泊禁止」→「民泊可」になってしまう可能性も
山梨県甲府市にある「あきやま行政書士事務所」１、標準管理規約
国はマンション管理規約のひな型である「マンション標準管理規約」を設定。民泊を可能とする場合と禁止する場合の双方の規定例を示しています。
（１）住宅宿泊事業（民泊）を可能とする場合
第１２条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。
2 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第３条第１項の届出を行って営む同第２条第３項の住宅宿泊事業に使用することができる。
（２）住宅宿泊事業（民泊）を禁止する場合
第１２条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。
2 区分所有者は、その専有部分を住宅宿泊事業法第３条第１項の届出を行って営む同法第２条第３項の住宅宿泊事業に使用してはならない。
※参考：「国土交通省ＨＰ「標準管理規約」
２、マンションで民泊を禁止するには
平成２９年８月改正前の標準管理規約のままで、民泊を禁止していないとします。
規約を改正して民泊を禁止するには総会での特別決議。つまり
①組合員総数の３/４以上の出席
②議決権総数の３/４以上の賛成
が必要です。
３、必ずしも「一戸一票」ではない
標準管理規約コメントに以下の規定があります。
㋐住戸の価値に大きな差がある場合においては、単に共用部分の共有持分の割合によるのではなく、
㋑専有部分の階数（眺望、日照等）、方角（日照等）等を考慮した価値の違いに基づく価値割合を基礎として、議決権の割合を定めることも考えられる。
㋒この価値割合とは、専有部分の大きさ及び立地（階数・方角等）等を考慮した効用の違いに基づく議決権割合を設定するものであり、住戸内の内装や備付けの設備等住戸内の豪華さ等も加味したものではないことに留意する。
㋓また、この価値は、必ずしも各戸の実際の販売価格に比例するものではなく、全戸の販売価格が決まっていなくても、各戸の階数・方角（眺望、日照等）などにより、別途基準となる価値を設定し、その価値を基にした議決権割合を新築当初に設定することが想定される
（第４６条関係③）
つまり、必ずしも「一戸一票」ではなく、１億円の価値のある住戸に「１０票」を与えることも可能です。
また、標準管理規約には「新築当初」とありますが、新築当初だけでなく、途中から、総会の特別決議により、規約を改正。議決権の価値を変えるのも可能です。
４、将来「民泊禁止」→「民泊可」になることも有り得る？
最近、外国人による投資目的でのマンション購入が増えています。
新築当初から議決権の価値を「１億円の価値のある住戸に「１０票」を与える」としたマンションに、途中から見晴らしのよい、財産的価値のある上層階の高額な部屋を外国人投資家がまとめて購入。一気に議決権の３／４以上を持つことも有り得ます。
新築初期の段階で、当時区分所有していた住民が総会の特別決議により規約を改正。「民泊禁止」を決めたとしても、容易に「民泊可」にすることも可能です。
それだけじゃありません。
新築当初は「一戸一票」だったとしても、途中で総会の特別決議により規約改正。
例えば「５平米の部屋には１票、５０平米の部屋には５票、１００平米の部屋には１０票」とすることも可能です。
特に投資目的のマンションですと、総会に関心のない住民が多いので、「議長一任」の委任状を駆使するなど、何とか出席数さえ確保してしまえば規約を改正することも可能となります。
５、東京高裁平成７年１２月１８日判決
［事案］
議決権の算定方法を「専有面積比」から「一組合員一票」に変更する旨の規約改正を行うため、総会の招集通知を発送。
しかし、その招集通知には「規約・規則の改正の件」と記載されているのみでした。
そこで、区分所有者の１人が、「規約を改正する場合、集会の招集通知に議案の要領を記載することを要する」区分所有法第３５条５項違反を主張。総会決議の無効を訴えました。
［判決］
「議案の要領の通知が必要とされている趣旨は、
①区分所有者の権利に重要な影響を及ぼす事項を決議する場合には、区分所有者が予め十分な検討をした上で総会に臨むことができるようにするほか
②総会に出席しない組合員も書面によって議決権を行使することができるようにし、もって議事の充実を図ろうとしたことにある」
かかる法の趣旨に照らせば、本件の議案の要領は、議案の内容を事前に把握し賛否を検討することが可能な程度の具体性のある記載があるとは到底いうことができないとして、重大な瑕疵があり無効としました。
～関連記事～
投稿者プロフィール
- 行政書士
-
◎主な業務内容：
相続、終活、墓じまい、遺言書作成、遺言執行、後見、家族信託、ペット法務、民泊、古物商許可、空き家問題、相続土地国庫帰属制度の法務局への相談、申請書作成代行
山梨県甲府市の行政書士です。
高齢化社会を元気に生きる社会に。
体の不自由なお年寄りが安心して生活出来る社会を作りたい、
困っている方の力になりたい。
皆で応援し、安心して暮らせる社会を作りたい。
そんな願いを胸に日々仕事に従事しています。
当事務所への「お問い合わせ欄」は「こちら」
お気軽にご相談下さい。
最新の投稿
入管業務2025年4月30日小学生、中学生、高校生の在留資格「留学」。いつまでに準備すべき？
マンション2025年4月30日マンションで「民泊禁止」→「民泊可」になってしまう可能性も- マンション2025年4月30日宅配ボックスの中身が盗まれた。配送業者の責任問える？
終活、遺品整理、墓じまい2025年4月29日株式の生前贈与
