家族信託では相続後の「空き家の３０００万円特別控除」は使えない

１、空き家の３０００万円の特別控除

「空き家の３０００万円特別控除」とは、相続または遺贈で取得した空き家を売却し、所得が発生した場合、譲渡所得の金額から最大３０００万円までを控除することができる制度のことをいいます。

ただし、相続などで取得した相続人が２人までの場合は各人の控除額は３０００万円が上限になりますが、令和６年以降の売却で３人以上いる場合は各人の控除額の上限は２０００万円に引き下げられます。

長期（短期）譲渡所得の金額＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）

※参考：「国税庁ＨＰ「ＮＯ.３３０６ 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

※参考：「国土交通省ＨＰ「空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の３０００万円特別控除）」

２、適用要件

①昭和５６年（１９８１年）５月３１日以前に建築された建物であること

②相続または遺贈（包括遺贈）で空き家とその敷地をともに取得したものであること

③区分所有建物登記がされていない建物であること

④相続開始の直前まで被相続人以外が居住していなかったこと
（注：被相続人が老人ホーム等に入居していた場合などの例外規定もある）

⑤建物付きで売却する場合、売却日までに一定の耐震基準を満たすこと。または売却日の翌年2月15日までに耐震基準を充たすリフォーム工事を行うこと

⑥売却代金が１億円以下であること

⑦「特別の関係にある者」（配偶者、直系血族など）に対する譲渡ではないこと。

⑧相続開始以後、３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに相続した空き家を売却すること

など

３、家族信託終了時の残余財産帰属は「空き家特例」の適用外

２０２２年１２月２０日。東京国税局の文書回答事例が公表されました。

◎家族信託の事例

㋐委託者＆受益者：母親

㋑受託者：長男

㋒信託財産：実家、金銭

㋓信託終了事由：母親の死亡

㋔帰属権利者：長男、次男

信託終了。残余財産が帰属権利者２名に帰属後、空き家となった実家を帰属権利者らが売却

◎回答：

信託終了に伴う残余財産帰属は、「空き家特例」における「相続または遺贈による取得」に該当しない

※参考：「国税庁ＨＰ「信託契約における残余財産の帰属権利者として取得した土地等の譲渡に係る租税特別措置法第３５条第３項に規定する被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例の適用可否について」（２０２２年１２月２０日付国税庁文書回答事例）

４、対策

（１）将来空き家になる可能性のある実家については、家族信託の対象財産から外す。ただし、売却した結果「譲渡益」がでなければ「空き家特例」が適用出来なくても支障がないので、家族信託の対象財産にしても問題ない

（２）家族信託終了前に、同居の相続人が売却すれば「居住用財産を譲渡したときの３０００万円特別控除」を適用できる

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