近年は「管理会社が管理組合を選ぶ時代」
山梨県甲府市にある「あきやま行政書士事務所」１、管理会社が管理組合を選ぶ時代
従来は「管理組合が管理会社を選ぶ」のがごく当然の時代でした。しかし、近年逆に管理会社の側から「この管理組合とは契約を続けられない」旨解約を申し入れるケースが急増しています。これを「逆リプレイス」といいます。
背景には「採算が合わない」です。
先日国土交通省が発表した「外部管理者方式に関するガイドライン」により、管理会社に対する責任や制約が強化されました。
結果、コンプライアンス遵守のための人件費や体制整備が必要となるため、管理費を上げざるを得ない状況となりますが、高経年、小規模マンションですとその負担に耐えられず、管理会社との契約解除、撤退の方向に向かうことになります。
※参考：「国土交通省ＨＰ「外部管理者方式に関するガイドライン」
２、管理会社が撤退を検討するマンションは？
管理会社が撤退を検討するのは以下に該当するマンションです。
① 小規模なマンション
戸数が少ないマンションは、管理費収入が限られてしまいます。他方、管理業務量は戸数に比例して減らないので、管理会社側の負担が大きくなり、採算が合わないと判断されがちです。
② 高経年マンション
築年数が進むと修繕箇所が増え、管理上のリスクも上昇します。また、住民の高齢化が進み、理事のなり手がいなくなり、管理費や修繕積立金の値上げに対する合意形成が難しくなります。
③ 管理費、修繕積立金が低いマンション
管理会社側からみると「将来問題が起こりやすい」と判断される要因となります。
３、管理組合側の対策
管理会社に「「逆リプレイス」されない対策として、以下のものを挙げることができます。
①管理費、修繕準備金の適正化
現実に即した「必要な管理に必要な費用」を住民全体で共有。段階的な値上げを検討していきましょう。
②管理会社との信頼関係の確立
一方的な要求ではなく、「マンションを良くしたい」共通認識の下、普段からコミュニケーションを取っていく姿勢が大切です。
③管理方式の見直し
特に小規模マンションでは、管理会社とのフル委託だけでなく「部分委託」、「管理組合による自主管理＋専門家（弁護士、マンション管理士など）によるサポート」など、他にも選択欄があります。
現状を把握しつつ、管理方式を検討しましょう。
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管理会社の側から管理委託契約を解除するには
甲及び乙は、その相手方に対し、少なくとも三月前に書面で解約の申入れを行うことにより、本契約を終了させることができる（マンション標準管理契約書第１９条）。
投稿者プロフィール
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