ホテル容積率の緩和

１、容積率

「容積率」とは、敷地面積に対する建築物の延床面積の割合です。延床面積とは、建物の各階の床面積の合計のことをいいます。

例：１００㎡の敷地、１階の床面積７５㎡、２階の床面積４５㎡の２階建の建物の場合

延床面積は、７５㎡＋４５㎡＝１２０㎡。

敷地面積が１００㎡、延床面積が１２０㎡なので、容積率は１２０％。

用途地域ごとに、都市計画の観点から、地方自治体によって容積率の上限が定められています。

これを「指定容積率」といいます。

２、マンションの容積率の特例

マンションなど共同住宅の容積率を計算する場合、廊下、階段、エントランスホール、バルコニー等、共用部分は延床面積から除外されるという特例があります。

例：容積率４００％の地域で、２００㎡の敷地にマンションを建てる場合

敷地２００㎡×容積率４００％なので、延床面積８００㎡の建物を建てることができます。

全フロアが各１００㎡、そのうち共用部分が２０㎡なら、各フロアの床面積は１００㎡－共用部分２０㎡＝８０㎡。

延床面積８００㎡なので、１０階建てのマンションを建設することができます。

３、一棟マンションの旅館業許可は難しい

上の注意点は「住宅用以外にはマンションの特例は適用されない」です。

マンション一棟を宿泊施設として旅館業の許可を取得する場合、「住宅」から「ホテル、旅館等」に、建物の用途変更をする必要がありますが、上の例ですと、延床面積が２００㎡オーバーしているため、用途変更ができません。

４、容積率緩和制度

２０１６年「宿泊施設の整備に着目した容積率緩和制度の創設」について、20国土交通省より各自治体あてに通知が発出されました。

通知には、基本的な考え方として、「例えば、建築物の指定容積率の１．５倍以下、かつ、指定容積率に３００パーセントを加えたものを上限として緩和することが考えられる」と、記されています。

つまり、「宿泊施設部分」については、「指定容積率の１．５倍かつ＋３００％以下」数値まで容積率が緩和されることになります。

例；指定容積率４００％の場合

（１）全てが宿泊施設部分

「１．５倍（４００％×１．５倍＝６００％）かつ＋300％以下（４００％＋３００％＝７００％以下）」なので、数値が小さい方である「６００％」まで緩和されることになります。

（２）宿泊施設部分が半分の建物

宿泊施設部分は「４００％（指定容積率）÷2×１．５倍＝３００％かつ４００％÷２+１５０％＝３５０％以下」なので、数値が小さい方の「３００％」となります。

宿泊施設部分以外は適用されませんので、４００％÷２＝２００％＋宿泊施設部分の３００％＝５００％の容積率となります。

５、容積率緩和の注意点

この「容積率の緩和」ですが、注意点はあくまでも「通知」であって、緩和を実行する決定権は各自治体にあるということです。

各自治体に強制力はありません。民泊の開始を検討する前に、容積率の緩和の適用の有無について、各自治体への問い合わせが必要です。

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