賃貸借契約の「正当事由」と立退料

１、正当事由

賃貸借契約の契約期間の定めがある場合～ 貸主は契約期間満了日の１年前から６か月前までの間に 「更新拒絶通知」を借主に出すことが必要 です（借地借家法第２６条１項）

但し認められるためには「正当事由」が必要です。

この正当事由は「期間の定めがある場合」

「建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。…）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。」とされています（借地借家法２８条）。

これに対し、期間の定めがない借家契約の場合、当事者が契約終了の意思を表示ないし限り、賃貸借は終了しません。

賃貸人から借家契約を終了させる場合は、賃借人に対する解約申し入れから６か月間が経過することが必要であり（借地借家法２７条）、また、解約の申し入れには「正当の事由」が存在することが必要とされています（借地借家法２８条）。

２、正当事由

上にも書いた通り、「正当の事由」の有無は、賃貸人側の事情と賃借人側の事情とを比較考量して決するものとされています（借地借家法２８条）。

（１）賃貸人側の事情

①建物使用の必要性

②老朽化による解体、大規模修繕の必要性

等

（２）賃借人側の事情

①建物使用の必要性

等

そして、「正当事由」の補完要素として、「立退料の提供」等、財産上の給付をする旨の申出も考慮の対象となります。

３、立退料

この「立ち退き料」ですが、裁判例によると、「正当事由」があることを前提に「移転先の住居の６ヶ月分の賃料＋引っ越し代」が相場となってます。

家賃１０万円の場合は２００万円相当。

民事訴訟での明け渡しの裁判でも認められますが、時間と金銭的なものを考慮すると必ずしも割に合うとは限りません。

弁護士の先生とも相談の上、賃貸人、賃借人双方が納得する形で決めていきましょう。